Dalam kontrak kerja konstruksi pada umumnya merupakan kontrak bersyarat yang meliputi:
Syarat waktu, merupakan syarat yang membatasi berlakunya kontrak tersebut. Hal ini berkaitan dengan sifat proyek yang memiliki batasan waktu dalam pengerjaannya.
Syarat Kelengkapan, merupakan syarat yang harus dilengkapi oleh satu atau kedua pihak sebagai prasyarat berlakunya perikatan bersyarat tersebut. Kelengkapan yang dimaksud dalam kontrak kerja konstruksi, diantaranya kelengkapan desain, kelengkapan gambaran dan kelengkapan jaminan.
Aspek Perasuransian, Sosial Ekonomi dan Administrasi antara lain:
a. CAR dan TPL
b. ASKES
c. Keharusan penggunaan Tenaga kerja lokal, lokasi perolehan material dan dampak lingkungan.
d. Sisi administrasi antara lain keterangan mengenai para pihak, laporan keuangan, surat-menyurat dan hubungan kerja antara pihak.
Menurut KUH Perdata, tiga asas hukum kontrak yang berlaku di Indonesia yaitu asas kebebasan berkontrak, asas mengikat sebagai undang-undang dan asas berkonsensualitas. Asas kebebasan berkontrak merupakan kebebasan membuat kontrak sejauh tidak bertentangan hukum, ketertiban, dan kesusilaan. Meliputi lima macam kebebasan, yaitu:
1. Kebebasan para pihak menutup atau tidak menutup kontrak
2. Kebebasan menentukan dengan siapa para pihak akan menutup kontrak
3. Kebebasan para pihak menentukan bentuk kontrak
4. Kebebasan para pihak menentukan isi kontrak
5. Kebebasan para pihak menentukan cara penutupan kontrak
Asas mengikat sebagai undang-undang secara tersurat tercantum di dalam pasal 1338 KUH Perdata. Pasal tersebut menyatakan bahwa semua kontrak yang dibuat secara sah akan mengikat sebagai undang-undang bagi para pihak di dalam kontrak tersebut. Asas konsensualitas yang tersirat dalam Pasal 1320 KUH Perdata berarti sebuah kontrak sudah terjadi dan karenanya mengikat para pihak di dalam kontrak sejak terjadi kata sepakat tentang unsur pokok dari kontrak tersebut.
Undang-undang Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 Pasal 2 yang menjelaskan asas-asas kontrak yang digunakan sebagai landasan dalam penyelenggaraan jasa konstruksi, yaitu :
1 Adil, yaitu melindungi kepentingan masing-masing pihak secara wajar dan tidak melindungi salah satu pihak secara berlebihan sehingga merugikan pihak lain.
2 Seimbang, yaitu pembagian risiko antara pengguna jasa dan penyedia jasa harus seimbang.
3 Setara, yaitu hak dan kewajiban pengguna jasa dan penyedia jasa harus setara
Kontrak konstruksi, bagaimanapun bentuk dan jenisnya haruslah mentaati peraturan yang ada. Artinya kontrak tidak boleh melanggar prinsip-prinsip kontrak yang terdapat dalam peraturan atau perundang-undangan di negara dimana proyek konstruksi dilaksanakan. Ilustrasi keberadaan kontrak secara hukum ditunjukkan dalam gambar berikut:
Kontrak konstruksi di negri ini, pada umumnya belum sesuai dengan peraturan yang ada. Terutama untuk proyek swasta. Pihak swasta ingin memindahkan segala risiko ke pihak kontraktor. Padahal, ini akan jadi bumerang bagi pihak swasta tersebut.
Bentuk dan Jenis Kontrak
Banyaknya jenis dan standar kontrak yang berkembang dalam industri konstruksi memberikan beberapa alternatif pada pihak pemilik untuk memilih jenis dan standar kontrak yang akan digunakan. Beberapa jenis dan standar kontrak yang berkembang diantaranya adalah Federation Internationale des Ingenieurs Counseils (FIDIC), Joint Contract Tribunal (JCT), Institution of Civil Engineers (I.C.E), General Condition of Goverment Contract for Building and Civil Engineering Works (GC/Works), dan lain-lain. Bentuk kontrak konstruksi bermacam-macam dipandang dari aspek-aspek tertentu. Ada empat aspek atau sisi pandang bentuk kontrak konstruksi, yaitu:
1. Aspek Perhitungan Biaya
a. Fixed Lump Sum Price
b. Unit Price
2. Aspek Perhitungan Jasa
a. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)
b. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
c. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)
3. Aspek Cara Pembayaran
a. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
b. Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)
c. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-financed)
4. Aspek Pembagian Tugas
a. Bentuk Kontrak Konvensional
b. Bentuk Kontrak Spesialis
c. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)
d. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)
e. Bentuk Kontrak BOT/BLT
f. Bentuk Swakelola (Force Account)
Isi Kontrak
Secara substansial, kontrak konstruksi memiliki bentuk yang berbeda dari bentuk kontrak komersial lainnya, hal ini dikarenakan komoditas yang dihasilkan bukan merupakan produk standar, namun berupa struktur yang memiliki sifat yang unik dengan batasan mutu, waktu, dan biaya. Dalam kenyataannya, kontrak konstruksi terdiri dari beberapa dokumen yang berbeda dalam tiap proyek. Namun secara umum kontrak konstruksi terdiri dari:
1. Agreement (Surat Perjanjian)
Menguraikan pekerjaan yang akan dikerjakan, waktu penyelesaian yang diperlukan, nilai kontrak, ketentuan mengenai pembayaran, dan daftar dokumen lain yang menyusun kelengkapan kontrak..
2. Condition of the Contract (Syarat-syarat Kontrak)
Terdiri dari general conditions (syarat-syarat umum kontrak) yang berisi ketentuan yang diberikan oleh pemilik kepada kontraktor sebelum tender dimulai dan special condition (syarat-syarat khusus kontrak) yang berisi ketentuan tambahan dalam kontrak yang sesuai dengan proyek.
3. Contract Plan (Perencanaan Kontrak)
Berupa gambar yang memperlihatkan lokasi, dimensi dan detil pekerjaan yang harus dilaksanakan.
4. Spesification (Spesifikasi)
Keterangan tertulis yang memberikan informasi detil mengenai material, peralatan dan cara pengerjaan yang tidak tercantum dalam gambar.
Isi Perjanjian/Kontrak harus memuat antara lain:
a. Uraian para pihak
b. Konsiderasi
c. Lingkup Pekerjaan
d. Nilai Kontrak
e. Bentuk Kontrak yang Dipakai
f. Jangka Waktu Pelaksanaan
g. Prioritas Dokumen
Prinsip dari urutan kekuatan (prioritas untuk diikuti/dilaksanakan) adalah dokumen yang terbit lebih akhir adalah yang lebih kuat/mengikat untuk dilaksanakan. Apabila tidak ditentukan lain, sesuai dengan prinsip tersebut diatas, maka urutan/prioritas pelaksanaan pekerjaan di Proyek adalah berdasarkan:
1. Instruksi tertulis dari Konsultan MK (jika ada)
2. Addendum Kontrak (jika ada)
3. Surat Perjanjian pemborongan (Article of Agreement) dan syarat-syarat Perjanjian (Condition of Contract)
4. Surat Perintah Kerja (Notice to Proceed), Surat Penunjukan (Letter of Acceptance)
5. Berita Acara Negosiasai
6. Berta Acara Klarifikasi
7. Berita Acara Aanwijzing
8. Syarat-syarat Administrasi
9. Spesifikasi/Syarat Teknis
10. Gambar Rencana Detail
11. Gambar Rencana
12. Rincian Nilai Kontrak
Pasal-pasal Penting Kontrak
Berdasarkan pengalaman, terdapat pasal-pasal kontrak yang sering menimbulkan kesalahpahaman (dispute) antara Pemilik proyek dan Kontraktor. Pasal-pasal ini perlu mendapat perhatian pada saat penyusunan kontrak sebelum
ditandatangani. Pasal-pasal penting dalam kontrak adalah sebagai berikut:
a. Lingkup pekerjaan : berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk dalam kontrak.
b. Jangka waktu pelaksanaan, menjelaskan tentang total durasi pelaksanaan, Pentahapan (milestone) bila ada, Hak memperoleh perpanjangan waktu, Ganti rugi keterlambatan.
c. Harga borongan, menjelaskan nilai yang harus dibayarkan oleh pemilik proyek kepada kontraktor untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, sifat kontrak lumpsum fixed price atau unit price, biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan.
d. Cara pembayaran, berisi ketentuan tentang tahapan pembayaran, cara pengukuran prestasi, Jangka waktu pembayaran, Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap (retensi), Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan pembayaran (misalnya denda).
e. Pekerjaan tambah atau kurang, berisi Definisi pekerjaan tambah/kurang, Dasar pelaksanaan pekerjaan tambah/kurang (misal persetujuan yang diperlukan), dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap harga borongan, Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap waktu pelaksanaan, Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang.
f. Pengakhiran perjanjian, berisi ketentuan tentang hal-hal yang dapat mengakibatkan pengakhiran perjanjian, Hak untuk mengakhiri perjanjian, Konsekuensi dari pengakhiran perjanjian.
